文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会(huì)议提出(chū)“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居(jū)民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例较低(dī)，股票(piào)、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或(huò)预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行(xíng)有(yǒu)充分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠(dié)加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按揭莫衷一是什么意思 莫衷一是是褒义还是贬义贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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